Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır? 2026 Güncel Oranlar

Tapu Harcı Nedir?

Tapu harcı, taşınmaz (gayrimenkul) alım-satım işlemlerinde devlet tarafından alınan yasal bir harçtır. 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre düzenlenen tapu harcı, gayrimenkul devir işleminin tescili sırasında tapu müdürlüğüne ödenir. Bu harç, mülkiyetin resmi olarak el değiştirmesi için zorunlu bir ödeme olup, ödenmeden tapu devri gerçekleştirilemez.

Tapu harcı, Türkiye'de gayrimenkul piyasasının en temel maliyet kalemlerinden biridir. Konut, arsa, tarla, işyeri gibi her türlü taşınmaz devir işleminde uygulanır. Harç oranı, taşınmazın beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır; ancak beyan edilen bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz.

2026 Yılı Tapu Harcı Oranları

2026 yılında uygulanan tapu harcı oranı, satış bedeli üzerinden toplam %4'tür. Bu oran alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaştırılır:

• Alıcı payı: Satış bedelinin %2'si
• Satıcı payı: Satış bedelinin %2'si

Uygulamada taraflar arasında yapılan anlaşmaya göre tüm harcı alıcının veya satıcının ödemesi mümkündür; ancak yasal olarak her iki taraf da kendi payından sorumludur. Tapu müdürlüğü, harcın tamamının yatırıldığını kontrol eder.

Tapu harcının hesaplanmasında dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, beyan edilen satış bedelinin emlak vergisi değerinden düşük olamayacağıdır. Eğer satış bedeli emlak vergisi değerinin altında beyan edilirse, harç emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır. Bu düzenleme, düşük beyan yoluyla vergi kaçırılmasını önlemek amacıyla getirilmiştir.

Tapu Harcı Hesaplama Örneği

Bir konutun 3.000.000 TL'ye satıldığını varsayalım:

• Alıcı tapu harcı: 3.000.000 × %2 = 60.000 TL
• Satıcı tapu harcı: 3.000.000 × %2 = 60.000 TL
• Toplam tapu harcı: 120.000 TL

Bu hesaplamaya ek olarak, döner sermaye harcı ve diğer masraflar da eklenebilir. Döner sermaye harcı her yıl güncellenen sabit bir tutardır ve satış işlemi başına alınır.

Tapu Harcı Muafiyetleri ve İstisnalar

Bazı durumlarda tapu harcı muafiyeti veya indirimi uygulanabilir:

• İlk konut alımı: Belirli dönemlerde hükümet tarafından ilk konut alıcılarına tapu harcı indirimi uygulanabilir. Bu indirimler genellikle geçici süreli kanun hükümleriyle düzenlenir.
• Kentsel dönüşüm: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan işlemler tapu harcından muaftır.
• Miras yoluyla intikal: Veraset yoluyla taşınmaz intikalinde tapu harcı yerine veraset ve intikal vergisi uygulanır.
• Cebri icra satışları: İcra yoluyla yapılan satışlarda alıcıdan tapu harcı alınmaz; ancak satıcı (borçlu) payı yine ödenir.
• Kooperatif devir: Kooperatiflerden üyelere yapılan konut teslimlerinde tapu harcı muafiyeti uygulanabilir.

Tapu Harcı Dışındaki Gayrimenkul Masrafları

Gayrimenkul alım-satımında tapu harcı dışında da çeşitli masraflar söz konusudur:

• Emlak komisyonu: Genellikle satış bedelinin %2'si + KDV olarak uygulanır (yasal üst sınır %4).
• Döner sermaye harcı: Tapu müdürlüğü işlem masrafı olarak her yıl güncellenen sabit tutar.
• DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Konut devir işlemlerinde DASK poliçesi zorunludur.
• Ekspertiz ücreti: Kredi ile alınan konutlarda banka tarafından istenen gayrimenkul değerleme raporu.
• Emlak vergisi: Alım sonrasında her yıl ödenmesi gereken vergiler.

Tapu Harcında Sık Yapılan Hatalar

Düşük bedel beyanı: Tapu harcını düşürmek amacıyla gerçek satış bedelinden düşük bir bedel beyan etmek yasa dışıdır. Vergi dairesi, beyan edilen bedelin emlak vergisi değerinin altında olduğunu tespit ederse, re'sen tarhiyat yaparak fark harcı ve ceza keser. Ayrıca bu durum, ileride satış yapıldığında değer artış kazancı vergisinin yüksek çıkmasına da neden olabilir.

Harç ödeme zamanı: Tapu harcı, devir işleminden önce bankaya yatırılmalıdır. Harç yatırılmadan tapu müdürlüğü işlemi başlatmaz. Online bankacılık veya tapu müdürlüğündeki POS cihazı ile ödeme yapılabilir.

Kat irtifakı/kat mülkiyeti farkı: Kat irtifaklı taşınmazlarda ve kat mülkiyetli taşınmazlarda harç oranı aynıdır; ancak değerleme farklılıkları olabilir.

Tapu Harcını Online Hesaplama

Tapu harcınızı kolayca hesaplamak için EvrakAI Tapu Harcı Hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Satış bedelini girin, alıcı ve satıcı paylarını, toplam tapu harcını ve ek masrafları anında görün. Aracımız 2026 yılı güncel oranlarını kullanmaktadır.

Gayrimenkul işlemleriniz için kira sözleşmesi, tahliye ihtarnamesi veya emlak komisyon sözleşmesi gibi belgeler oluşturmak isterseniz, EvrakAI şablonlarını kullanabilirsiniz.