Emlak Komisyonu 2026: Oran, Tavan ve Sözleşme Rehberi

Serkan Bey Kayseri'de oturduğu daireyi 4.200.000 TL'ye sattı. Tapu randevusundan iki gün önce emlakçı aradı: hizmet bedeli 168.000 TL, üzerine KDV eklenince 201.600 TL. Serkan Bey şaşırdı. İlk görüşmede yüzde iki konuşulmuştu, elinde imzalı tek bir kâğıt yoktu.

Emlak komisyonu anlaşmazlıklarının neredeyse tamamı aynı yerden çıkar: tarafların neyi kabul ettiği yazılı değildir. Oysa taşınmaz ticaretinde yazılı yetkilendirme sözleşmesi bir tercih değil, yönetmelik gereğidir. Aşağıda emlak komisyonunun yasal tavanını, ne zaman hak edildiğini ve fazla ödeme yaptıysanız hangi kapıyı çalacağınızı anlatıyoruz.

İşe başlamadan önce şartları kayda geçirin: emlak komisyon sözleşmesi şablonumuzu doldurup iki nüsha imzalamanız, sonradan çıkacak tartışmaların çoğunu baştan bitirir.

Emlak Komisyonu Nedir, Neyi Kapsar?

Emlak komisyonu, bir taşınmazın alım satımına ya da kiralanmasına aracılık eden yetkili işletmenin verdiği hizmetin karşılığıdır. Hukuki temeli Türk Borçlar Kanunu'ndaki simsarlık sözleşmesidir; simsar tarafları buluşturur ve sözleşmenin kurulmasına aracılık eder. Ücret bu aracılığın sonucuna bağlıdır, harcanan emeğe değil.

Uygulamada emlak komisyonunun kapsamı çoğu zaman abartılır. Portallara ilan vermek, alıcı adaylarını gezdirmek, pazarlığı yürütmek ve tapu randevusunu organize etmek hizmetin içindedir. Buna karşılık tapu harcı, döner sermaye ücreti ve varsa ekspertiz bedeli komisyona dâhil değildir; bunları taraflar ayrıca öder.

Tapuda ödeyeceğiniz harcı önceden görmek isterseniz tapu harcı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Komisyonla harcı birbirine karıştırmayın; ikisi ayrı kalemdir ve ayrı ayrı pazarlığa açıktır.

Emlak Komisyonu Oranı 2026'da Ne Kadar?

Satışa aracılıkta emlak komisyonu, sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü aşamaz. Kiralamaya aracılıkta ise tavan, KDV hariç bir aylık kira bedelidir. Bu iki sınır Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik madde 20'de düzenlenmiştir ve sözleşmeyle yukarı çekilemez; taraflar yalnızca daha düşük bir bedelde anlaşabilir.

Satışta emlak komisyonu nasıl paylaşılır?

Yönetmelik yüzde dörtlük tavanı toplam hizmet bedeli için koyar. Piyasada yerleşik uygulama bunu alıcı ve satıcı arasında yüzde iki artı yüzde iki olarak bölmektir, ancak bu bir zorunluluk değil alışkanlıktır. Kimin ne kadar ödeyeceğini sözleşmeye açıkça yazdırın.

Önemli bir ayrıntı var. Alıcı ve satıcının her ikisiyle ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa bile, tek bir hizmet bedeli alınabilir. Aynı işlem için iki tam emlak komisyonu talep edilmesi yönetmeliğe aykırıdır.

Kiralamada emlak komisyonu ne kadar olur?

Kiralamada tavan bir aylık kira bedelidir. Aylık kirası 25.000 TL olan bir daire için emlak komisyonu en fazla 25.000 TL artı KDV olabilir. Bir yıllık kiranın yüzde onu gibi hesaplar ya da depozitonun üzerine eklenen ek ücretler yönetmelik sınırının dışındadır.

Emlak Komisyonu Nasıl Hesaplanır?

Hesap basittir: satış bedelini oranla çarparsınız, çıkan tutara KDV eklersiniz. Karışıklık çoğunlukla matrahtan doğar. Emlak komisyonu, tapuda gösterilen düşük beyan değeri üzerinden değil, sözleşmedeki gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır.

Satışta üç örnek hesap

Aşağıdaki tablo aynı daire için farklı oranların ne anlama geldiğini gösteriyor. KDV oranı yüzde 20 kabul edilmiştir.

Satış bedeli	Oran	Komisyon (KDV hariç)	KDV dâhil toplam
2.000.000 TL	%2	40.000 TL	48.000 TL
2.000.000 TL	%4 (tavan)	80.000 TL	96.000 TL
4.200.000 TL	%2	84.000 TL	100.800 TL
4.200.000 TL	%4 (tavan)	168.000 TL	201.600 TL
7.500.000 TL	%3	225.000 TL	270.000 TL

Aradaki fark küçük değildir. 4.200.000 TL'lik bir satışta yüzde iki ile yüzde dört arasındaki mesafe 100.800 TL'ye ulaşır. Oranı sözleşme imzalanmadan konuşun; tapu randevusundan iki gün önce açılan pazarlık hiçbir zaman sizin lehinize sonuçlanmaz.

Kiralamada emlak komisyonu hesabı

Kiralamada çarpan yoktur, tavan doğrudan bir aylık kira bedelidir. Aylık kira 25.000 TL ise komisyon en fazla 25.000 TL artı 5.000 TL KDV, yani toplam 30.000 TL olur. Kira artış oranınızı ayrıca görmek isterseniz kira artışı hesaplama aracımızı kullanın.

Bazı işletmeler kiralamada hizmet bedelini hem kiracıdan hem kiraya verenden ayrı ayrı ister. Yönetmelik aynı işlem için tek hizmet bedeline izin verdiğinden ikinci talebi yazılı olarak reddedin.

Emlak Komisyon Sözleşmesinde Neler Yazmalı?

Yetkilendirme sözleşmesi yazılı yapılır ve bir nüshası size verilir. İçinde tarafların kimlik bilgileri, taşınmazın açık adresi ve nitelikleri, istenen satış veya kira bedeli, hizmet bedelinin oranı ile ödeme zamanı bulunmalıdır. Sözleşmenin süresi de yazılır; süresiz yetki vermeyin.

İmzalamadan önce şu kalemleri tek tek kontrol edin:

• Hizmet bedelinin oranı ve matrahı: yüzde kaç, hangi tutar üzerinden, KDV dâhil mi hariç mi
• Ödeme anı: tapu devri tamamlandığında mı, kaparo alındığında mı
• Yetkinin süresi: çoğu sözleşmede 3 ay ile 6 ay arası verilir
• Münhasırlık: tek yetkili mi, başka emlakçıyla da çalışabilecek misiniz
• Cayma ve fesih koşulları: erken fesihte ceza öngörülmüş mü
• Yetki belgesi numarası: işletmenin taşınmaz ticareti yetki belgesi bilgisi

Boş bırakılmış satır imzalamayın. Sonradan doldurulan bir oran, itiraz ettiğinizde aleyhinize delil olur. Sözleşmenin imzalı nüshasını almadan görüşmeleri sürdürmeyin.

Emlak Komisyonu Ne Zaman Hak Edilir?

Emlak komisyonu, aracılık faaliyeti sonucunda sözleşme kurulduğunda doğar. Simsarlık hükümleri bu noktada nettir: ücret sonuca bağlıdır. Emlakçı on farklı alıcı gezdirmiş olsa bile satış gerçekleşmediyse kural olarak ücret talep edemez.

Uygulamada sorun, gerçekleşme anının tanımından çıkar. Kaparo alınması tek başına satışın kurulduğu anlamına gelmez; taşınmaz satışı tapuda resmî şekilde yapılır. Bu yüzden ödeme anını sözleşmede tapu devrine bağlamak sizin lehinize olur.

Durum	Komisyon hak edilir mi?	Dayanak
Tapu devri tamamlandı	Evet	Aracılıkla sözleşme kuruldu
Alıcı gezdirildi, satış olmadı	Hayır	Ücret sonuca bağlı
Kaparo alındı, satıştan vazgeçildi	Duruma göre	Sözleşmedeki ödeme anı belirler
Alıcıyı emlakçı buldu, taraflar sonra kendi anlaştı	Evet	Nedensellik bağı kurulursa
Yazılı yetkilendirme sözleşmesi yok	İspat güçleşir	Yönetmelik yazılı şekil arar
Yetki belgesi bulunmayan işletme	Tartışmalı	Faaliyet mevzuata aykırı

Tablodaki dördüncü satır özellikle önemlidir. Emlakçıyı devre dışı bırakıp alıcıyla doğrudan anlaşmak emlak komisyonundan kurtarmaz; aracılık ile kurulan sözleşme arasında bağ kurulabiliyorsa ücret doğar. Mahkemeler bu bağı ilan kayıtları, mesajlar ve görüşme tutanakları üzerinden değerlendirir.

Emlak Komisyonu Ödenmezse Ne Olur?

Ücretini alamayan emlakçı önce ihtarname gönderir, ardından icra takibi başlatır ya da alacak davası açar. Karşı taraftaysanız ihtarnameye sessiz kalmayın; itirazınızı yazılı olarak ve süresinde bildirin. İcra takibine itiraz süresi tebliğden itibaren 7 gündür.

Fazla veya haksız emlak komisyonu ödediğinizi düşünüyorsanız yön tersine döner. Emlakçıdan alınan hizmet tüketici işlemi sayıldığı için önce tüketici hakem heyetine başvurursunuz. 2026 yılı parasal sınırı 186.000 TL'dir; bu tutarın altındaki uyuşmazlıklarda il veya ilçe tüketici hakem heyetleri görevlidir, üzerindekilerde tüketici mahkemesine gidilir.

Başvurunuzu tüketici hakem heyeti başvuru şablonuyla hazırlayabilirsiniz. Dilekçenize sözleşmeyi, ödeme dekontunu ve yazışmaları ekleyin; heyetler dosya üzerinden karar verdiği için belge zenginliği doğrudan sonucu etkiler.

Yetki Belgesi Olmayan Emlakçıyla Çalışırsanız Ne Olur?

Taşınmaz ticareti yapmak yetki belgesi almayı gerektirir. Belge, işletmenin bulunduğu ildeki Ticaret İl Müdürlüğü tarafından verilir ve belirli aralıklarla yenilenir. Belgesi olmayan kişinin aracılık faaliyeti mevzuata aykırıdır.

Bu durumda iki ayrı sorun doğar. Birincisi idari yaptırım: belgesiz faaliyet idari para cezasıyla karşılaşır ve şikâyetinizi Ticaret İl Müdürlüğü'ne iletebilirsiniz. İkincisi ispat sorunudur; belgesiz işletmeler çoğu zaman yazılı sözleşme de düzenlemez, bu da uyuşmazlıkta her iki tarafı belirsizliğe sürükler.

Yetki belgesini nasıl doğrularsınız?

İşletmeden yetki belgesinin bir örneğini isteyin ve belge numarasını not alın; ardından Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden kaydın geçerli olup olmadığını kontrol edin. Belgenin duvarda asılı durması tek başına yeterli değildir, çünkü belgeler süreli verilir ve yenilenmediğinde geçerliliğini yitirir.

Sorgulama sırasında işletmenin unvanı ile sözleşmede yazan unvanın birebir aynı olmasına dikkat edin. Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum, belgenin başka bir şirkete ait olması ve sözleşmenin belgesiz bir şahıs işletmesi adına düzenlenmesidir; böyle bir dosyada muhatabınızın kim olduğu belirsizleşir ve alacak takibi zorlaşır.

Emlak komisyonu tartışmasının bir de zamanlama boyutu vardır. Taraflar genellikle satış heyecanıyla ilerler ve ücret konusunu tapu gününe bırakır; oysa o noktada geri adım atmanın maliyeti yüksektir, çünkü alıcı kredisini çekmiş, satıcı taşınma planını yapmıştır. Ücreti ilk görüşmede konuşmak ilişkiyi bozmaz, ilerleyen günlerde çıkacak gerilimi baştan keser.

Mevzuatın güncel metnini Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden, yönetmeliğin yayımlandığı sayıyı ise Resmî Gazete arşivinden doğrulayın. Tüketici başvurularının adımlarını Ticaret Bakanlığı Tüketici Bilgi Sistemi üzerinden takip edebilirsiniz.

Emlak Komisyonu Faturası ve Vergi Tarafı

Yetki belgeli bir işletmeden hizmet aldığınızda ödediğiniz emlak komisyonu için fatura düzenlenmesi zorunludur ve faturanın üzerinde hizmetin niteliği, matrah ile KDV tutarı ayrı ayrı gösterilmelidir. Hiçbir belgeye bağlanmayan elden ödemeler hem sizi ispat açısından zayıf bırakır hem de işletme yönünden vergisel sorun doğurur.

Satıcı tarafındaysanız ve taşınmazı ticari faaliyetiniz kapsamında elden çıkarıyorsanız ödediğiniz komisyon gider olarak dikkate alınabilir; buna karşılık konut alım satımını arızi biçimde yapan bir gerçek kişi bakımından durum farklıdır ve değer artışı kazancı hesabında komisyonun indirilip indirilemeyeceği somut duruma göre değerlendirilir. Bu ayrımı ödeme yapmadan önce mali müşavirinize sorun.

Kiralamada ise komisyonu hangi taraf öderse ödesin kira gelirini beyan eden kişi kiraya verendir ve gerçek gider yöntemini seçenler bakımından aracılık bedelinin gider yazılabilirliği ayrıca değerlendirilir. Kira gelirinizin vergisini önceden görmek isterseniz kira geliri vergisi hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Fatura verilmediyse ne yapmalısınız?

Ödemeyi banka üzerinden yaptıysanız dekont önemli bir dayanaktır, ancak tek başına hizmetin kapsamını ve kararlaştırılan oranı ispat etmeye yetmeyebilir; bu nedenle sözleşmeyi, yazışmaları ve dekontu bir arada saklayın. Fatura düzenlenmediği hâllerde durumu Ticaret İl Müdürlüğü'ne bildirebilir, aynı zamanda vergi idaresine ihbarda bulunabilirsiniz.

Emlak Komisyonunda Sık Yapılan Hatalar

Uyuşmazlıkların büyük bölümü birbirinin kopyası. Aşağıdaki altı hatayı baştan eleyin:

1. Sözleşmeyi okumadan imzalamak. Matbu metinlerde cayma cezası ve münhasırlık maddeleri küçük punto ile geçer; iki dakikanızı ayırın.
2. Oranı sözlü konuşup yazıya geçirmemek. Serkan Bey'in yaşadığı tam olarak budur.
3. Süresiz yetki vermek. Yetkiyi 3 ay ile sınırlayın, gerekirse uzatın.
4. Ödeme anını kaparoya bağlamak. Satış tapuda kurulur; ödemeyi devre bağlayın.
5. Yetki belgesini sormamak. Belgesiz işletmeyle çalışmak ispat gücünüzü düşürür.
6. Fatura almadan ödeme yapmak. Belgelenmeyen ödemenin iadesini istemek çok daha zordur.

Son maddeyi özellikle atlamayın. Fatura hem ödemenin ispatıdır hem de hakem heyetine gittiğinizde dosyanızın en güçlü ekidir. Elden verilen ve hiçbir kayda geçmeyen tutarlar için iade talebi çoğu zaman sonuçsuz kalır.

Bir diğer sık hata da acele etmektir. Emlak komisyonu oranı pazarlığa açıktır ve yüzde dört bir zorunluluk değil, üst sınırdır. Birden fazla işletmeden teklif alın, aldığınız teklifleri yazılı isteyin, sonra karar verin.

Sıkça Sorulan Sorular

Emlak komisyonu KDV dâhil mi hesaplanır?

Yönetmelikteki yüzde dörtlük tavan, KDV hariç tutar üzerinden hesaplanır. Yani 4.200.000 TL'lik bir satışta üst sınır 168.000 TL'dir ve KDV bunun üzerine eklenir. Sözleşmede yüzde dört artı KDV ifadesinin açıkça yer alması gerekir; aksi hâlde ödeme anında tartışma çıkar.

Sözlü anlaşma yaptım, emlak komisyonu ödemek zorunda mıyım?

Yazılı sözleşme yokluğu emlakçının alacağını kendiliğinden ortadan kaldırmaz, ancak ispat yükünü ağırlaştırır. Aracılığın gerçekten kurulduğunu ve sizin bundan yararlandığınızı ortaya koyan mesajlar, ilan kayıtları veya tanık beyanları varsa ücret talebi kabul görebilir. Tartışmayı baştan bitirmek için şartları imzalı bir metne bağlayın.

Emlakçı hem alıcıdan hem satıcıdan komisyon alabilir mi?

Alıcı ve satıcının her ikisiyle ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa bile aynı işlem için tek hizmet bedeli alınabilir. İki tam komisyon talep edilmesi yönetmeliğe aykırıdır. Böyle bir talep gelirse ödemeyi yapmadan önce yazılı itirazınızı iletin ve gerekirse hakem heyetine taşıyın.

Kiralamada depozito komisyona dâhil edilir mi?

Hayır, edilmez. Kiralamada tavan bir aylık kira bedelidir ve depozito bu hesaba katılmaz. Depozito kiraya verene ait bir güvence bedelidir, aracılık hizmetinin karşılığı değildir. Emlak komisyonunu depozito üzerinden büyüten hesaplara itiraz edin.

Emlak komisyonu pazarlık edilebilir mi?

Pazarlık edilebilir. Yönetmelikteki yüzde dört sabit bir tarife değil üst sınırdır ve uygulamada yüzde bir ile yüzde üç arasında anlaşan çok sayıda işletme bulunur. Birden fazla yerden yazılı teklif alın, sonra kararlaştırdığınız oranı sözleşmeye geçirin.

Ödediğim emlak komisyonunu geri alabilir miyim?

Tavanı aşan ya da hiç hak edilmemiş bir ödeme yaptıysanız iadesini talep edebilirsiniz. Önce emlakçıya yazılı başvurun, olumlu yanıt alamazsanız tüketici hakem heyetine gidin. 2026 için 186.000 TL'nin altındaki taleplerde heyet, üzerindekilerde tüketici mahkemesi karar verir.

Uyuşmazlık büyümeden çözmek isterseniz önce yazılı bir uzlaşma deneyin. Emlakçıya talebinizi ve dayanağınızı tek sayfada iletin, cevap için 15 gün süre verin ve yazışmayı saklayın. Bu adım çoğu dosyada sonucu değiştirir; değiştirmediğinde de hakem heyetine giderken elinizde iyi niyetinizi gösteren somut bir belge bulunur.

Serkan Bey'in dosyası buradan çözüldü. İmzalanmış bir yetkilendirme sözleşmesi bulunmadığı için 201.600 TL'lik talebin dayanağı zayıftı; taraflar yüzde iki üzerinden anlaşıp konuyu kapattı. Siz aynı yere düşmeyin: emlak komisyonunu konuşmaya başladığınız gün oranı, matrahı ve ödeme anını yazıya geçirin, imzalı nüshanızı da alın. Bu üç satırlık iş, tapu gününde yaşanacak sürprizin tamamını ortadan kaldırır ve pazarlık gücünüzü baştan sona elinizde tutmanızı sağlar.