Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir taşınmazı belirli bir süre kullanmak üzere kiracıya devrettiği ve kiracının da kira bedeli ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299-378. maddeleri kira ilişkisini düzenlemektedir.

Kira sözleşmesinin yazılı yapılması yasal olarak zorunlu olmamakla birlikte, ispat kolaylığı açısından kesinlikle yazılı olarak düzenlenmesi tavsiye edilir. Sözlü kira anlaşmaları hukuken geçerli olsa da, anlaşmazlık durumunda ispat güçlüğü yaratır.

Kira sözleşmesi belirli süreli veya belirsiz süreli olabilir. Belirli süreli sözleşmeler, süre sonunda kiracı bildirim yapmadıkça otomatik olarak 1 yıl uzar (TBK m.347). Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirimi süreleri uygulanır.

Sözleşmede Bulunması Gereken Zorunlu Maddeler

Hukuki açıdan eksiksiz bir kira sözleşmesinde aşağıdaki maddeler mutlaka yer almalıdır:

Taraf bilgileri: Kiraya veren ve kiracının ad, soyad, TC kimlik numarası, adres bilgileri. Vekil aracılığıyla sözleşme yapılıyorsa vekaletname bilgileri.
Kiralanan bilgileri: Taşınmazın tam adresi, niteliği (konut/işyeri), m² bilgisi, ada-parsel numarası
Kira bedeli: Aylık kira tutarı, ödeme yöntemi (nakit, havale, EFT) ve ödeme yapılacak banka hesabı
Kira süresi: Başlangıç ve bitiş tarihi
Depozito: Depozito tutarı, hangi bankaya yatırılacağı ve iade koşulları. Depozito en fazla 3 aylık kira bedelidir.
Kira artış oranı: Yıllık artış hesaplama yöntemi (TÜFE bazlı olmalıdır)
Ödeme tarihi: Kira bedelinin her ay hangi tarihe kadar ödeneceği
Aidat ve giderler: Apartman aidatı, su, doğalgaz, elektrik gibi giderlerin sorumluluğu
Tadilat ve bakım: Küçük onarımların kiracıya, büyük onarımların kiraya verene ait olduğu

Ek Maddeler ve Tavsiyeler

Temel maddelerin yanı sıra şu ek maddelerin de sözleşmeye eklenmesi tavsiye edilir:

Demirbaş listesi: Taşınmazdaki beyaz eşya, mobilya ve diğer eşyaların detaylı listesi. Fotoğrafla belgelenmesi önerilir.
Sayaç endeksleri: Kiralama tarihindeki su, elektrik, doğalgaz sayaç değerleri
Alt kiracı yasağı: Kiracının kiraya verenin yazılı izni olmadan alt kiracı alıp alamayacağı
Evcil hayvan kuralları: Evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği
Tadilat izinleri: Kiracının yapabileceği ve yapamayacağı tadilatlar
Fesih koşulları: Sözleşmenin hangi durumlarda ve ne şekilde feshedilebileceği

Sık Yapılan Hatalar

Kira sözleşmesi hazırlarken en çok yapılan hatalar:

TÜFE sınırını aşan artış oranı: Konut kiralarında TÜFE üzerinde artış oranı belirlenemez. "Her yıl %50 artırılır" gibi maddeler geçersizdir.
Depozito sınırını aşma: Depozito 3 aylık kira bedelini geçemez (TBK m.342). Nakit olarak kiraya verene değil, vadeli bir banka hesabına yatırılmalıdır.
Boş tarihli tahliye taahhüdü: Kiracıya boş tarihli tahliye taahhütnamesi imzalatılması Yargıtay kararlarıyla geçersiz sayılmaktadır.
Demirbaş listesi eksikliği: Taşınmazdaki mevcut eşyaların listelenmemesi, tahliye sırasında anlaşmazlık yaratır.
Aidat sorumluluğunun belirlenmemesi: Apartman gider sorumluluğunun net yazılmaması.
Cezai şart: Fahiş cezai şart maddeleri mahkemece indirilebilir.
Tek taraflı fesih hakkı: Sadece kiraya verene fesih hakkı tanıyan maddeler geçersizdir.

Kiracı ve Kiraya Verenin Yasal Hakları

Kiracının Hakları

Sözleşme süresi boyunca haklı neden olmaksızın tahliye edilemez.
Kira artışı TÜFE sınırını aşamaz.
Depozito 3 aylık kira bedelini geçemez ve vadeli hesapta tutulmalıdır.
Zorunlu onarım ve bakımları kiraya verenden talep edebilir.
Kira sözleşmesi sona erdikten sonra 10 yıl boyunca uzama hakkı vardır.

Kiraya Verenin Hakları

Kira bedelinin ödenmemesi halinde tahliye davası açabilir (iki haklı ihtar veya ödeme emri ile).
İhtiyaç nedeniyle (kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu) tahliye davası açabilir.
5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde kira tespit davası açabilir.
10 yıllık uzama süresinin sonunda sözleşmeyi bildirimle sona erdirebilir.
Yeniden inşa veya esaslı tadilat gerekçesiyle tahliye talep edebilir.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kira sözleşmesi şu şekillerde sona erebilir:

Karşılıklı anlaşma: Tarafların anlaşarak sözleşmeyi sona erdirmesi
Kiracının bildirimi: Belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminden 15 gün önce yazılı bildirim
Kiraya verenin haklı nedeni: İhtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, yazılı tahliye taahhüdü
10 yıllık uzama süresi: 10 yılı geçen sözleşmelerde kiraya veren 3 ay önceden bildirimle sona erdirebilir

EvrakAI ile Kira Sözleşmesi Oluşturma

EvrakAI'de profesyonel kira sözleşmesi şablonumuzla hukuki açıdan eksiksiz bir sözleşme hazırlayabilirsiniz. Şablonumuz tüm zorunlu maddeleri, demirbaş listesini ve ek koşulları içerir. Güncel mevzuata uygun olarak sürekli güncellenmektedir. Ayrıca kira artış hesaplama ve kira ihtarnamesi şablonlarımızdan da yararlanabilirsiniz.