Kira Gelir Vergisi Hesaplama 2026: Adım Adım Rehber

Aylık 10.000 TL kira geliri olan bir ev sahibi, 2026’da ne kadar kira vergisi ödeyecek? Cevap: Doğru kira gelir vergisi hesaplama ile yılda sadece 9.307 TL. Ama yanlış hesaplama veya beyanname vermemek, bu tutarın iki katından fazla cezaya yol açabilir.

Türkiye’de 3,5 milyonun üzerinde konut sahibi kira geliri elde ediyor. Her yıl Mart ayında bu gelirlerin beyanname ile bildirilmesi gerekiyor. 2026 kira vergisi dönemi 1 Mart’ta başladı ve son tarih 31 Mart 2026. Yani şu an tam zamanı.

Bu rehberde kira gelir vergisini sıfırdan adım adım hesaplamayı, istisna tutarından yararlanmayı, götürü ve gerçek gider arasındaki farkı ve e-beyanname vermeyi öğreneceksiniz. Hesaplama tablolarımızla birlikte her adımı somut örneklerle gösteriyoruz.

2026’da Kimler Kira Gelir Vergisi Beyannamesi Vermek Zorunda?

Kira geliri beyannamesi verme zorunluluğu, gelir türüne ve tutarına göre değişir. 2025 yılında elde ettiğiniz kira geliri için Mart 2026’da beyanname vermeniz gereken durumlar:

Konut kira gelirinde:
- Yıllık konut kira geliriniz 47.000 TL’yi aşıyorsa beyanname vermeniz gerekir
- 47.000 TL ve altındaki konut kira gelirleri istisna kapsamında, beyanname gerekmez

İşyeri kira gelirinde:
- Kiracınız stopaj (tevkifat) kesiyorsa ve yıllık brüt kira toplamı 330.000 TL’yi aşmıyorsa beyanname gerekmez
- Stopaj kesilmiyorsa veya 330.000 TL’yi aşıyorsa beyanname zorunludur

Dikkat: Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı olan kişiler konut kira geliri istisnasından yararlanamazlar. Toplam yıllık geliriniz 1.200.000 TL’yi aşıyorsa da istisna hakkınızı kaybedersiniz.

Mehmet Bey, Ankara’da bir dairesini aylık 8.000 TL’ye kiraya veriyor. Yıllık kira geliri 96.000 TL. Bu tutar 47.000 TL’yi aştığı için Mart 2026’da beyanname vermek zorunda.

Ama doğru hesaplamayla ödeyeceği vergi düşündüğünden çok daha az. Nasıl mı? Okumaya devam edin.

Konut Kira Geliri İstisna Tutarı 2026

Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesi, konut kira gelirlerine yıllık bir istisna tanır. Bu istisna her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir.

2025 yılı geliri (Mart 2026 beyanı) için istisna tutarı: 47.000 TL

Bu ne anlama geliyor? Yıllık konut kira gelirinizden 47.000 TL düşülür, kalan tutar üzerinden vergi hesaplanır.

Not: İşyeri kira gelirlerinde istisna uygulanmaz. İstisna yalnızca konut (mesken) kira gelirleri için geçerlidir.

Kira gelirinizi doğru hesaplamak ve yasal haklarınızı öğrenmek için kira geliri istisna tutarlarını Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesinden kontrol edebilirsiniz.

Götürü Gider mi, Gerçek Gider mi?

İstisna düşüldükten sonra kalan gelirden gider de düşebilirsiniz. İki yöntem var:

Götürü gider yöntemi (%15)

En pratik yöntem. İstisna sonrası kalan kira gelirinin %15’ini belge göstermeden gider olarak düşersiniz. Herhangi bir fatura, makbuz veya belge sunmanız gerekmez.

Avantajı: Basit, belge derdi yok.
Dezavantajı: Gerçek giderleriniz %15’ten fazlaysa vergi kaybedersiniz.

Gerçek gider yöntemi

Kiraladığınız mülkle ilgili fiili giderleri belgelerle kanıtlayarak düşersiniz. Düşülebilecek giderler:

• Sigorta primleri

• Bakım, onarım ve tadilat giderleri

• Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri

• Emlak vergisi ve yönetim giderleri

• Konut kredisi faiz ödemeleri (anapara hariç, sadece faiz)

• Amortisman payı (bina değerinin %2’si)

Dikkat: Götürü gider yöntemini seçtiyseniz, iki yıl boyunca gerçek gidere geçemezsiniz. Kararınızı iyi düşünerek verin.

Hangisini seçmeliyim?

Basit bir kural: Yıllık giderleriniz, istisna sonrası kira gelirinizin %15’inden fazlaysa gerçek gider yöntemi daha avantajlıdır. Değilse götürü gider daha pratik.

Ayşe Hanım, İstanbul’da dairesini aylık 15.000 TL’ye kiraya veriyor. Yıllık geliri 180.000 TL. İstisna sonrası kalan: 133.000 TL. Götürü gider ile 19.950 TL düşer, vergiye tabi gelir 113.050 TL olur.

Ama Ayşe Hanım o yıl 35.000 TL tadilat yaptırmış. Gerçek gider yöntemini seçerse 35.000 TL düşer, vergiye tabi geliri 98.000 TL’ye iner. Bu durumda gerçek gider yöntemi yaklaşık 2.257 TL daha az vergi ödemesini sağlar.

Kira Gelir Vergisi Nasıl Hesaplanır? (Adım Adım)

Hesaplamayı dört adımda yapabilirsiniz:

Adım 1: Yıllık brüt kira gelirinizi toplayın

12 aylık kira gelirini toplayın. Yıl içinde kira artışı yaptıysanız her ayı ayrı ayrı hesaplayın.

Adım 2: İstisna tutarını düşün

Konut kirası ise 47.000 TL’yi brüt gelirden çıkarın.

Adım 3: Gider indirimi uygulayın

Götürü gider (%15) veya gerçek giderleri düşün.

Adım 4: Vergi dilimlerine göre hesaplayın

Kalan tutar üzerinden 2026 gelir vergisi tarifesini uygulayın.

2026 Gelir Vergisi Dilimleri (Ücret Dışı Gelirler):

Hesaplama Örneği: Aylık 10.000 TL Kira

Sonuç: Aylık 10.000 TL kira geliri olan bir ev sahibi, yıllık 9.307 TL gelir vergisi ve 477,60 TL damga vergisi ödeyecek. Bu tutar iki eşit taksitte ödenir: 31 Mart’ta 4.892 TL, 31 Temmuz’da 4.892 TL.

Hesaplama Örneği: Aylık 20.000 TL Kira

Hesaplama Örneği: Aylık 30.000 TL Kira

Bu hesaplamaları hızla yapmak için kira artış oranı hesaplama aracımızı da incelemenizi öneririz.

İşyeri Kira Gelirinin Vergilendirilmesi

İşyeri kira gelirleri konuttan farklı kurallarla vergilendirilir:

Temel farklar:
- İstisna uygulanmaz. İlk liradan itibaren vergiye tabidir.
- Kiracı şirket veya kurum ise brüt kiradan %20 stopaj kesilir.
- Stopaj kesilen ve yıllık brüt toplamı 330.000 TL’yi aşmayan gelirler için beyanname zorunlu değildir.

Stopaj nasıl çalışır?
Kiracınız bir şirketse, aylık kira ödemesinden %20 keserek vergi dairesine yatırır. Bu kesinti sizin adınıza önceden ödenmiş vergidir. Beyanname vermeniz gerektiğinde, hesaplanan gelir vergisinden stopaj toplamını düşersiniz.

Net kira anlaşmasında hesaplama:
Sözleşmenizde “net 10.000 TL” yazıyorsa, brüt kira = 10.000 / 0,80 = 12.500 TL. Stopaj = 2.500 TL. Detaylı hesaplama için stopaj hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

E-Beyanname Nasıl Verilir? (5 Adım)

Kira geliri beyannamesi vermek için vergi dairesine gitmenize gerek yok. Hazır Beyan Sistemi ile her yerden e-beyanname verebilirsiniz.

Adım 1: Sisteme giriş yapın

hazirbeyan.gib.gov.tr adresine gidin. Giriş seçenekleri:
- e-Devlet şifresi ile
- GİB kullanıcı kodu ve şifresi ile
- Yabancı kimlik numarası ile (yabancı uyruklular)

Adım 2: Kira geliri beyannamesi seçin

“Kira Geliri” seçeneğini tıklayın. Sistem, banka kayıtlarından ve kiracı bildirimlerinden gelen verileri otomatik olarak getirir.

Adım 3: Bilgileri kontrol edin ve düzenleyin

• Kira gelirinizi doğrulayın veya düzeltin

• Gider yöntemini seçin (götürü veya gerçek)

• İstisnadan yararlanıp yararlanmayacağınızı belirtin

Adım 4: Beyannameyi onaylayın ve gönderin

Hesaplanan vergiyi inceleyin, doğruysa onaylayarak gönderin.

Adım 5: Ödeme yapın

Vergiyi iki eşit taksitte ödeyebilirsiniz:
- 1. taksit: 31 Mart 2026
- 2. taksit: 31 Temmuz 2026

Ödeme kanalları: Banka, ATM, internet bankacılığı, GİB mobil uygulaması.

Beyanname Vermezseniz Ne Olur?

Kira gelirini beyan etmemek ciddi mali sonuçlar doğurabilir:

Vergi ziyaı cezası: Ödenmemiş verginin 1 katı tutarında ceza kesilir. Yani 10.000 TL vergi ödemeniz gerekiyorsa, 10.000 TL de ceza eklenir.

Gecikme zammı: Aylık %3,7 oranında gecikme zammı uygulanır. Bu oran günlük bazda hesaplanır. Gecikme zammı tutarınızı faiz hesaplama aracımızla öğrenebilirsiniz.

Usulsüzlük cezası: Beyanname vermeme durumunda 4.000 TL’den başlayan özel usulsüzlük cezaları uygulanır.

Banka üzerinden ödeme zorunluluğu: Kira ödemelerini banka yerine elde yaparsanız, ödenen tutarın %10’u kadar özel usulsüzlük cezası kesilir.

Ali Bey, 2024 yılında aylık 12.000 TL kira geliri elde etmiş ama beyanname vermemişti. Vergi dairesi, banka kayıtlarından durumu tespit etti.

Sonuç: 13.050 TL vergi + 13.050 TL vergi ziyaı cezası + gecikme zammı. Toplamda 30.000 TL’nin üzerinde bir bedel ödedi. Oysa zamanında beyanname verseydi sadece 13.050 TL ödeyecekti. Kira ilişkinizle ilgili diğer yasal süreçleri de merak ediyorsanız kiracı tahliye süreci rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Kira Geliri Vergi Planlaması: Vergiden Tasarruf Yolları

Yasal sınırlar dahilinde vergi yükünüzü azaltabilirsiniz:

1. Gider yönteminizi doğru seçin. Yıl başında tahmini giderlerinizi hesaplayın. Tadilat, onarım veya kredi faizi varsa gerçek gider yöntemi muhtemelen daha avantajlıdır.

2. Konut kredisi faizlerini düşün. Kiraladığınız mülk için ödediğiniz konut kredisinin faiz kısmını gerçek gider olarak düşebilirsiniz. Anapara taksitleri gider olarak düşülemez.

3. Amortisman ayırın. Binanın değerinin yıllık %2’sini amortisman olarak düşebilirsiniz. Arsa değeri hariçtir.

4. Fatura ve belgeleri saklayın. Gerçek gider yöntemini seçtiyseniz, tüm gider belgelerini en az beş yıl saklayın.

5. Mart’ı beklemeyin. Beyanname dönemi boyunca başvuru yapabilirsiniz ama son güne bırakmak sistem yoğunluğu ve hata riski yaratır. Erken verin, rahat edin.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira gelir vergisi ne zaman ödenir?

2025 yılı kira gelirleri için beyanname dönemi 1-31 Mart 2026’dır. Vergi iki eşit taksitle ödenir: 1. taksit 31 Mart 2026, 2. taksit 31 Temmuz 2026.

2026’da konut kira geliri istisna tutarı ne kadar?

2025 yılında elde edilen gelirler için istisna tutarı 47.000 TL’dir. 2026 yılında elde edilecek gelirler için ise bu tutar 58.000 TL olarak belirlenmiştir.

Götürü gider oranı nedir?

Götürü gider oranı %15’tir. İstisna düşüldükten sonra kalan kira gelirinin %15’ini belge göstermeden gider olarak düşebilirsiniz.

İşyeri kira gelirinde istisna var mı?

Hayır. Konut kira geliri istisnası yalnızca mesken (konut) kiraları için geçerlidir. İşyeri kira gelirlerinde istisna uygulanmaz.

Kira gelirimi beyan etmezsem ne olur?

Ödenmemiş verginin 1 katı tutarında vergi ziyaı cezası ve aylık %3,7 gecikme zammı uygulanır. Ayrıca usulsüzlük cezası da eklenebilir.

E-beyanname nereden verilir?

GİB Hazır Beyan Sistemi (hazirbeyan.gib.gov.tr) üzerinden e-Devlet şifresiyle giriş yaparak verebilirsiniz. Vergi dairesine gitmenize gerek yoktur.

Hem konuttan hem işyerinden kira geliri varsa ne olur?

Her iki gelir de aynı beyannamede bildirilir. Konut kira gelirinde 47.000 TL istisna uygulanır, işyeri kira gelirinde istisna uygulanmaz. Gider yöntemi her iki gelir türü için aynı olmalıdır.

Birden fazla konuttan kira geliri varsa istisna nasıl uygulanır?

İstisna tutarı toplam konut kira gelirinden bir kez düşülür. Her konut için ayrı ayrı düşülmez. Toplam 47.000 TL’lik tek bir istisna hakkınız vardır.

31 Mart’a Kadar Beyannamenizi Verin

Kira gelir vergisi hesaplama ilk bakışta karmaşık görünebilir ama dört adımlık formülle aslında oldukça basit: Brüt gelirden istisnayı düşün, gider indirimini uygula, vergi dilimlerine göre hesapla.

Hatırlamanız gereken temel bilgiler:
- 2025 geliri için konut istisna tutarı: 47.000 TL
- Götürü gider oranı: %15
- Beyanname son tarihi: 31 Mart 2026
- Ödeme: İki eşit taksit (31 Mart + 31 Temmuz)

Doğru ve zamanında beyanname vermek sizi hem cezalardan korur hem de gider indirimleriyle vergi yükünüzü azaltmanızı sağlar. Kira gelirinizle ilgili hukuki belgelerinizi hazırlamak, kira sözleşmesi oluşturmak veya ihtarname göndermek isterseniz EvrakAI’nin belge oluşturma araçlarını inceleyebilirsiniz. İlk 3 belgeniz ücretsiz.