2026 Kira Artış Oranı Hesaplama Rehberi: TÜFE, Yasal Sınır ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

2026 Yılında Kira Artışı Nasıl Belirlenir?

Türkiye'de kira artış oranı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi çerçevesinde düzenlenmektedir. 2024 yılından itibaren uygulanan geçici düzenlemeyle konut kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu düzenleme kiracıları korumak amacıyla getirilmiş olup 2026 yılında da geçerliliğini sürdürmektedir.

Kira artış hesaplamasında doğru oranı bilmek hem ev sahipleri hem kiracılar için kritik önem taşır. Yanlış bir oran uygulamak hukuki uyuşmazlıklara, icra takibine veya tahliye davalarına yol açabilir. Bu rehberde 2026 kira artış oranı hesaplama yöntemini, yasal çerçeveyi ve pratik örnekleri detaylı şekilde ele alacağız.

TÜFE Bazlı Kira Artış Oranı Nedir?

TÜFE bazlı kira artış oranı, TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından her ay açıklanan tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamasıdır. Bu oran, konut kira sözleşmelerinde uygulanabilecek maksimum artış oranını belirler.

Hesaplama şu şekilde yapılır: Kira sözleşmesinin yenilenme ayından bir önceki ayın 12 aylık TÜFE ortalaması alınır. Örneğin sözleşmeniz Mart ayında yenileniyorsa, Şubat ayı itibarıyla açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması dikkate alınır.

Önemli bir ayrım: 12 aylık ortalama ile yıllık değişim (aylık TÜFE) farklı kavramlardır. Kira artışında yıllık değişim değil, 12 aylık ortalama kullanılır. Bu oran genellikle yıllık enflasyondan daha düşüktür ve kiracı lehine bir koruma sağlar.

2026 Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

Kira artış hesaplaması için şu adımları takip edin:

1. Sözleşme yenilenme ayını belirleyin: Kira sözleşmenizin başlangıç tarihi artış hesaplamasının referans noktasıdır. Sözleşme 1 Nisan'da başladıysa, her yıl 1 Nisan'da artış uygulanır.

2. İlgili TÜFE oranını bulun: Yenilenme ayından bir önceki ayın TÜİK verilerindeki 12 aylık ortalama TÜFE oranına bakın. Bu veri TÜİK web sitesinde her ayın 3-5'i arasında açıklanır.

3. Yeni kirayı hesaplayın: Mevcut kira × (1 + TÜFE oranı / 100) = Yeni kira. Örneğin mevcut kiranız 10.000 TL ve TÜFE oranı %45 ise: 10.000 × 1,45 = 14.500 TL olacaktır.

Bu hesaplamayı kolaylaştırmak için EvrakAI Kira Artış Hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Aracımız güncel TÜFE verilerini otomatik olarak kullanarak doğru sonucu anında hesaplar.

Yeni Kiracı ve Eski Kiracı Farkı

TÜFE sınırı yalnızca mevcut (eski) kiracılar için geçerlidir. Sözleşmesi sona erip yeni bir kiracıyla anlaşma yapıldığında, ev sahibi piyasa koşullarına göre kirayı serbestçe belirleyebilir.

Ancak burada önemli bir nüans vardır: 5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde ev sahibi, kira tespit davası açarak kiranın emsal ve rayiç değerlere göre yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu durumda mahkeme, TÜFE sınırından bağımsız olarak hakkaniyete uygun bir kira belirler.

5 yılını doldurmamış sözleşmelerde ise artış mutlaka TÜFE 12 aylık ortalama ile sınırlıdır. Ev sahibi bu sınırın üzerinde artış talep edemez; talep etse bile kiracı yasal oranın üzerindeki kısmı ödemek zorunda değildir.

Ev Sahipleri İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ev sahiplerinin kira artışı konusunda bilmesi gereken kritik noktalar:

Yazılı bildirim şartı: Kira artışının geçerli olabilmesi için kiracıya yazılı bildirimde bulunulması gerekir. Sözlü bildirim hukuki olarak geçersizdir. Bildirim en geç kira yılının başlangıcından 30 gün önce yapılmalıdır.

Sözleşme hükmü: Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmemişse, TÜFE 12 aylık ortalaması otomatik olarak üst sınır kabul edilir. Sözleşmede TÜFE'nin üzerinde bir oran belirtilmişse, fazla kısım geçersiz sayılır.

Tahliye riski: Kiracı yasal artış oranını kabul edip ödeme yapıyorsa, ev sahibi sırf düşük kira nedeniyle tahliye davası açamaz. Tahliye için kanunda sayılan özel sebepler (ihtiyaç, yeni malik, tadilat vb.) gereklidir.

Kira sözleşmenizi hazırlarken veya güncellerken EvrakAI Kira Sözleşmesi şablonumuzu kullanarak yasal gerekliliklere uygun bir sözleşme oluşturabilirsiniz.

Kiracılar İçin Haklar ve Korumalar

Kiracıların kira artışı konusundaki hakları şunlardır:

Fazla ödemenin iadesi: Yasal sınırın üzerinde ödeme yapıldıysa, fazla ödenen tutar 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde geri istenebilir. Bu hak geriye dönük olarak da kullanılabilir.

Artışı kabul etmeme hakkı: TÜFE oranının üzerinde talep edilen artışı kiracı kabul etmek zorunda değildir. Kiracı yasal oranı ödeyerek sözleşmesini sürdürebilir. Ev sahibi bu durumda kiracıyı tahliye edemez.

Kira tespit davası: Kiracı da kira tespit davası açma hakkına sahiptir. Özellikle piyasa kirasının çok altında kalan eski sözleşmelerde, 5 yılını doldurmuş kiracılar da kira tespiti talep edebilir.

Kira uyuşmazlıklarında genel dilekçe şablonumuzu kullanarak yetkili mercilere başvurabilirsiniz.

Kira Artışında Sık Yapılan Hatalar

Yanlış TÜFE oranı kullanmak: En yaygın hata, aylık TÜFE yerine 12 aylık ortalama kullanılması gereken yerde yıllık TÜFE'nin kullanılmasıdır. İkisi arasında önemli fark vardır.

Bildirim süresine uymamak: Kira artışı bildiriminin süresinde yapılmaması durumunda artış bir sonraki döneme ertelenebilir.

İşyeri kiralarını karıştırmak: TÜFE sınırı yalnızca konut kiraları için geçerlidir. İşyeri kiralarında sözleşme serbestisi prensibi uygulanır ve taraflar artış oranını serbestçe belirleyebilir.

Stopaj hesabını unutmak: İşyeri kiralarında kiracı, kira bedelinden %20 stopaj kesintisi yaparak vergi dairesine yatırmak zorundadır. Kira Stopaj Hesaplama aracımızla bu hesaplamayı kolayca yapabilirsiniz.