Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

Kira Artış Oranı Nedir?

Kira artış oranı, konut kira sözleşmelerinde yıllık kira bedelinin ne kadar artırılabileceğini belirleyen yasal sınırdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi gereğince, konut kiralarında artış oranı bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.

Bu düzenleme kiracıları aşırı kira artışlarından korumak amacıyla getirilmiştir. Türkiye'de yüksek enflasyon dönemlerinde kira artışları ciddi sosyal sorunlara yol açmış, bu nedenle yasa koyucu TÜFE tavanını zorunlu kılmıştır.

TÜFE Bazlı Hesaplama Nasıl Yapılır?

Kira artış oranı hesaplanırken TÜİK tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) kullanılır. Hesaplama şu şekilde yapılır:

Kira sözleşmesinin yenilenme ayından bir önceki ayın 12 aylık TÜFE ortalaması alınır.
Örnek: Kira yenileme tarihi Mart 2026 ise, Şubat 2026 ve önceki 11 ayın TÜFE oranları ortalaması hesaplanır.
Bu oran, mevcut kira bedeli ile çarpılarak yeni kira bedeli bulunur.

Hesaplama formülü: Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE Oranı / 100)

Hesaplama Örneği

Diyelim ki mevcut kiranız 15.000 TL ve kira yenileme ayınız Nisan 2026. Mart 2026 itibarıyla 12 aylık TÜFE ortalaması %35 olarak açıklandıysa:

Yeni Kira = 15.000 × (1 + 35/100) = 15.000 × 1,35 = 20.250 TL

Bu durumda ev sahibi en fazla 20.250 TL kira talep edebilir. Bunun üzerinde bir artış yapılması hukuken geçersizdir.

12 Aylık TÜFE Ortalaması Nasıl Bulunur?

TÜFE oranlarını bulmak için şu kaynakları kullanabilirsiniz:

TÜİK web sitesi: Resmi TÜFE verileri aylık olarak yayımlanır.
TCMB EVDS: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın Elektronik Veri Dağıtım Sistemi'nden detaylı verilere ulaşabilirsiniz.
EvrakAI Kira Artış Hesaplama Aracı: Güncel TÜFE oranlarını otomatik olarak çekerek hesaplama yapar.

Önemli: TÜFE oranı olarak "aylık değişim" değil, "on iki aylık ortalamalara göre değişim" oranı kullanılmalıdır. Bu iki oran birbirinden farklıdır ve yanlış oranın kullanılması hukuki sorunlara yol açabilir.

Yasal Sınırlar ve Tavanlar

Konut kiralarında artış oranı TÜFE sınırını aşamaz. Taraflar anlaşsa bile bu sınırın üzerinde belirlenen oran geçersiz sayılır. Bu kural emredici niteliktedir, yani sözleşmeyle dahi aksine hüküm konulamaz.

Ancak işyeri kiralarında TÜFE sınırı uygulanmaz; taraflar serbestçe belirleyebilir. Bu, konut ve işyeri kiraları arasındaki en önemli farklardan biridir.

5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise hakim, hakkaniyete göre yeni kira bedelini belirleyebilir. Bu durumda TÜFE sınırlaması uygulanmayabilir. Ev sahibi, 5 yılın sonunda "kira tespit davası" açarak emsal kira bedellerine göre kiranın yeniden belirlenmesini isteyebilir.

%25 Kira Artış Tavanı Uygulaması

2022-2024 yılları arasında uygulanan %25 kira artış tavanı sona ermiştir. Bu geçici düzenleme, yüksek enflasyon döneminde kiracıları korumak amacıyla çıkarılmıştı. Tavan uygulamasının sona ermesiyle birlikte, normal TÜFE sınırlaması yeniden geçerli hale gelmiştir.

Kiracı ve Ev Sahibi Hakları

Kiracının hakları:

TÜFE sınırının üzerinde kira artışı talep edilemez.
Kira artışı yazılı olarak bildirilmelidir.
Artış bildirimi kira yenileme tarihinden önce yapılmalıdır.
Fahiş artış talep edilmesi halinde mahkemeye başvurulabilir.
Kira sözleşmesi süresince haklı neden olmadan tahliye edilemez.

Ev sahibinin hakları:

TÜFE sınırına kadar kira artışı talep edebilir.
5 yıl sonunda emsal kira bedeli üzerinden tespit davası açabilir.
Kira bedelinin ödenmemesi halinde tahliye davası açabilir.
İhtiyaç nedeniyle (kendisi veya yakınları için) tahliye talep edebilir.
Tadilat ve yeniden inşa gerekçesiyle tahliye davası açabilir.

Kira Artışına İtiraz Nasıl Yapılır?

Ev sahibiniz TÜFE sınırını aşan bir artış talep ediyorsa şu adımları izleyebilirsiniz:

1. Adım: Ev sahibine yazılı olarak yasal hakkınızı bildirin. TÜFE oranını belirterek doğru artış tutarını teklif edin.
2. Adım: Anlaşma sağlanamazsa noter aracılığıyla ihtarname gönderin.
3. Adım: Sulh Hukuk Mahkemesi'ne kira tespit davası açarak mahkemenin yasal kirayı belirlemesini talep edin.

Dava süresince mevcut kira bedelini ödemeye devam etmeniz önemlidir. Kirayı ödememeyi bırakmak tahliye gerekçesi oluşturabilir.

Sık Sorulan Sorular

Sözleşmede kira artış oranı belirtilmemişse ne olur? Sözleşmede artış oranı belirtilmemiş olsa bile ev sahibi TÜFE sınırına kadar artış yapabilir. Hiçbir artış yapılmaması anlamına gelmez.

Kira artışı geriye dönük olarak istenebilir mi? Hayır. Kira artışı ancak kira yenileme tarihinden itibaren geçerlidir. Geriye dönük artış talep edilemez.

Alt kiracı varsa artış kime yapılır? Kira artışı asıl kiracıya yapılır. Alt kiracı ile ev sahibi arasında doğrudan hukuki ilişki yoktur.

EvrakAI ile Kira Artış Hesaplama

EvrakAI'nin ücretsiz kira artış hesaplama aracı ile güncel TÜFE oranlarına göre yasal kira artış tutarınızı kolayca hesaplayabilirsiniz. Aracımız TÜİK verilerini otomatik olarak günceller ve doğru hesaplama yapmanızı sağlar. Ayrıca kira artış bildirimi ve kira sözleşmesi şablonlarımızdan yararlanabilirsiniz.