Değerli Konut Vergisi 2026: Sınır, Oranlar ve Muafiyet

Yasemin Hanım'ın İstanbul'daki dairesinin bina vergi değeri 19.400.000 TL çıktı ve komşuları vergi ödeyeceğini söyledi. Tapuda başka konutu yoktu. Beyanname vermek üzere vergi dairesine gittiğinde tek konut muafiyeti nedeniyle vergiden tamamen muaf olduğunu öğrendi; ödeyeceği tutar sıfırdı.

Değerli konut vergisi, adı yüzünden çok daha geniş bir kesimi ilgilendirdiği sanılan bir vergidir. Oysa hem yüksek bir eşiği hem de çok önemli bir muafiyeti vardır. Aşağıda 2026 sınırını, oranları, kimin ödeyip kimin ödemeyeceğini ve beyan takvimini anlatıyoruz.

Konutunuzun diğer vergi yükünü de görmek isterseniz değerli konut vergisi hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Değerli Konut Vergisi Nedir?

Değerli konut vergisi, Türkiye sınırları içinde bulunan ve bina vergi değeri kanunda belirlenen eşiği aşan mesken nitelikli taşınmazlardan alınan bir servet vergisidir. Emlak vergisinden ayrı ve ona ek olarak ödenir.

Verginin konusuna yalnızca mesken nitelikli taşınmazlar girer. İş yeri, arsa, tarla, depo veya dükkân ne kadar değerli olursa olsun bu verginin kapsamında değildir; bu taşınmazlar için yalnızca emlak vergisi ödenir.

Matrah, satış fiyatı ya da rayiç değer değil belediyece belirlenen bina vergi değeridir. Bu ayrım kritiktir: piyasa değeri eşiğin çok üzerinde olan bir konut, bina vergi değeri düşük kaldığı için verginin kapsamı dışında kalabilir.

2026 Değerli Konut Vergisi Sınırı Ne Kadar?

2026 yılı için eşik 17.711.000 TL'dir. Bina vergi değeri bu tutarın altında kalan konutlar vergiye tabi değildir ve beyanname verilmesi de gerekmez.

Eşiği aşan konutlarda vergi, tamamı üzerinden değil aşan kısım üzerinden başlar ve artan oranlı bir tarifeyle hesaplanır. Aşağıdaki tablo 2026 tarifesini gösteriyor.

Bina vergi değeri	Vergi hesabı
17.711.000 TL altı	Vergi yok, beyanname verilmez
17.711.000 - 26.567.000 TL	17.711.000 TL'yi aşan kısım için binde 3
26.567.000 - 35.425.000 TL	26.568 TL + aşan kısım için binde 6
35.425.000 TL üzeri	79.716 TL + aşan kısım için binde 10

Tarife kademeli olduğu için eşiği az bir farkla aşmak büyük bir yük doğurmaz. Örneğin bina vergi değeri 18.000.000 TL olan bir konutta matrah yalnızca 289.000 TL'dir ve binde 3 oranıyla vergi 867 TL çıkar.

Değerli Konut Vergisinden Kimler Muaf?

En önemli muafiyet tek konut muafiyetidir ve bu, verginin kapsamını dramatik biçimde daraltır. Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek bir taşınmazı bulunan kişiler, konutun değeri eşiği ne kadar aşarsa aşsın vergiden tamamen muaftır.

Birden fazla konutu olanlar için de kısmi bir koruma vardır. Verginin konusuna giren birden çok konutu bulunanlarda, en düşük değerli olan için muafiyet uygulanır ve vergi diğerleri üzerinden hesaplanır.

Yasemin Hanım'ın durumu tam olarak birinci hâle giriyordu. Bina vergi değeri 19.400.000 TL olmasına rağmen başka konutu bulunmadığı için ödeyeceği vergi doğmadı.

Diğer muafiyetler

Kanun bazı malikleri de kapsam dışında tutar. Aşağıdaki hâllerde vergi doğmaz:

• Kamu kurum ve kuruluşları: genel ve özel bütçeli idarelerin taşınmazları
• Yabancı devletlere ait binalar: karşılıklılık esasına göre elçilik ve konsolosluk binaları
• Esas faaliyet konusu bina inşası olanlar: henüz ilk satışa konu edilmemiş yeni binalar
• Tek konut sahipleri: Türkiye'de mesken nitelikli başka taşınmazı olmayanlar
• Birden çok konutta en düşük değerli olan: yalnızca bu taşınmaz için

Üçüncü maddeye dikkat edin. İnşaat şirketlerinin stokta tuttuğu ve henüz satılmamış konutları bu kapsamdadır; ancak ilk satış gerçekleştikten sonra muafiyet sona erer.

Değerli Konut Vergisi Beyannamesi Ne Zaman Verilir?

Verginin konusuna giren bir taşınmazınız varsa beyanname vermeniz gerekir. Beyanname, taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine ilgili yılın 20 Şubat tarihine kadar verilir.

Vergi, tahakkuk ettikten sonra iki eşit taksitte ödenir. Birinci taksit Şubat, ikinci taksit Ağustos ayı sonuna kadar yatırılır. Ödeme takvimini kaçırırsanız gecikme zammı işlemeye başlar ve tutar her ay büyür.

Beyanname vermezseniz ne olur?

Beyanname vermemek ya da eksik beyanda bulunmak vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi doğurur. Vergi dairesi tapu kayıtları üzerinden tespit yaptığı için, beyan edilmeyen taşınmazlar zamanla ortaya çıkar.

Durumu sonradan fark ettiyseniz pişmanlık hükümlerinden yararlanmayı değerlendirin; kendiliğinden yapılan beyanlar, idarece tespit edilenlere göre çok daha hafif sonuç doğurur.

Bina Vergi Değeri Nasıl Öğrenilir?

Bina vergi değeri, taşınmazın bağlı olduğu belediye tarafından belirlenir ve emlak vergisi hesabında kullanılan değerle aynıdır. Bu değeri belediyenin emlak servisinden ya da e-Devlet üzerinden öğrenebilirsiniz.

Değer, arsa birim metrekare değeri ile binanın inşaat sınıfı ve yaşı birlikte değerlendirilerek bulunur. Her yıl yeniden değerleme oranında artar; ayrıca dört yılda bir yapılan takdir işlemleriyle güncellenir.

Emlak vergisi tarafındaki hesabı da görmek isterseniz emlak vergisi hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. İki vergi aynı değer üzerinden hesaplandığı için tabloyu birlikte değerlendirmek bütçe planınızı kolaylaştırır.

Değere itiraz edilebilir mi?

Bina vergi değerinin hatalı belirlendiğini düşünüyorsanız belediyeye başvurarak düzeltme talep edebilirsiniz. Metrekare bilgisinin yanlış girilmesi, inşaat sınıfının hatalı belirlenmesi ya da bina yaşının yanlış hesaplanması sık karşılaşılan hatalardır.

İtiraz başvurunuzu yazılı yapın ve tapu senedi ile binaya ilişkin belgeleri ekleyin; belediyeler bu tür düzeltmeleri çoğu zaman kısa sürede sonuçlandırıyor.

Takdir komisyonu kararlarına karşı dava yolu da açıktır. Değer eşiğin hemen üzerindeyse bu itiraz, sizi verginin tamamen dışına çıkarabileceği için değerlidir.

Değerli Konut Vergisini Kim Öder?

Vergiyi taşınmazın maliki öder. Taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa vergi, intifa hakkı sahibine aittir; malik ile intifa hakkı sahibi farklı kişilerse yükümlülük ikincisindedir.

Hisseli mülkiyette her paydaş kendi payı oranında sorumludur. Elbirliği mülkiyetinde ise malikler vergiden müteselsilen sorumlu tutulur; yani idare paydaşlardan herhangi birine tamamı için başvurabilir.

Yıl içinde satış yapıldığında yükümlülük satış tarihine göre belirlenir. Devir öncesinde birikmiş bir borç varsa bunu tapu işleminden önce çözün; aksi hâlde alıcı ile satıcı arasında uyuşmazlık doğar.

Değerli Konut Vergisi ile Emlak Vergisi Farkı

İki vergi aynı taşınmaz üzerinden ve aynı değer esas alınarak hesaplandığı için sıkça karıştırılır; oysa yükümlülükleri, oranları ve tahsil eden idareleri birbirinden tamamen farklıdır. Emlak vergisi belediyeye, değerli konut vergisi ise vergi dairesine ödenir.

Emlak vergisi tüm binalardan alınır ve bir alt eşik tanımaz; değerli konut vergisi ise yalnızca mesken nitelikli ve eşiği aşan taşınmazlara uygulanır. Yani konutunuz kapsama giriyorsa her iki vergiyi de ödersiniz, biri diğerinin yerine geçmez.

Bir başka fark beyan yükümlülüğündedir. Emlak vergisinde beyan yalnızca edinme ve değişiklik hâllerinde verilirken, değerli konut vergisinde kapsama giren her yıl için beyanname verilmesi gerekir. Emlak vergisi tarafındaki hesabı emlak vergisi rehberimizde ayrıntılı bulabilirsiniz.

Tapu harcıyla ilişkisi var mı?

Doğrudan bir ilişki yoktur; tapu harcı devir anında bir kez ödenirken değerli konut vergisi her yıl tekrarlar. Buna karşılık ikisi de aynı taşınmazın değerine bağlı olduğu için satın alma kararı verirken toplam yükü birlikte hesaplamak gerekir. Devir maliyetini tapu harcı rehberimizden çıkarabilirsiniz.

Yüksek değerli bir konut alırken üç kalemi yan yana koyun: devirde ödenecek tapu harcı, her yıl ödenecek emlak vergisi ve kapsama giriyorsanız değerli konut vergisi. Bu üçü, ilk bakışta göründüğünden daha büyük bir yıllık gider oluşturabilir.

Değerli Konut Vergisi Beyannamesi Nasıl Doldurulur?

Beyanname, taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine verilir ve birden fazla ilde konutunuz varsa her biri için ayrı beyanda bulunmanız gerekebilir. Beyannamede taşınmazın tapu bilgileri, bina vergi değeri ve varsa muafiyet talebiniz yer alır.

Yanınızda bulundurmanız gereken belgeler sınırlıdır: tapu senedi fotokopisi, kimlik belgesi ve belediyeden alınan bina vergi değerini gösteren yazı. Tek konut muafiyetinden yararlanacaksanız Türkiye genelindeki tapu kayıtlarınızı gösteren belge de istenebilir.

Birden fazla mükellefiyeti bir arada yürütüyorsanız, hangi taşınmaz için hangi vergi dairesine beyanda bulunduğunuzu bir tabloda tutmak işinizi kolaylaştırır ve ertesi yıl aynı işlemi çok daha hızlı tamamlarsınız.

Beyannameyi elektronik ortamda vermek de mümkündür. İnteraktif vergi dairesi üzerinden işlem yaparsanız hem kuyruk beklemez hem de verdiğiniz beyanın kaydını dijital olarak saklarsınız; bu kayıt ileride çıkacak bir uyuşmazlıkta işinize yarar.

Muafiyet talebi nasıl belgelenir?

Tek konut muafiyetinden yararlandığınızı, Türkiye'de başka mesken nitelikli taşınmazınız bulunmadığını gösteren tapu kayıtlarıyla ortaya koyarsınız. Bu belgeyi e-Devlet üzerinden alabilir ve beyannamenize ekleyebilirsiniz.

Muafiyet kendiliğinden uygulanmaz; talep etmeniz ve belgelemeniz gerekir. Yasemin Hanım'ın vergi dairesine gitmesi de tam olarak bu yüzden yararlı oldu, çünkü muafiyet başvurusu yapılmadığında sistem sizi mükellef olarak görmeye devam eder.

Değerli Konut Vergisinde Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada en çok tekrarlanan yanılgılar şunlar:

1. Piyasa değerini esas almak. Matrah bina vergi değeridir, satış fiyatı değil.
2. Tek konut muafiyetini bilmemek. Türkiye'de tek meskeni olanlar tamamen muaftır.
3. İş yerini de kapsamda sanmak. Yalnızca mesken nitelikli taşınmazlar vergiye tabidir.
4. Verginin tamamı üzerinden alındığını düşünmek. Yalnızca eşiği aşan kısım vergilendirilir.
5. Beyan tarihini kaçırmak. 20 Şubat sonrası beyanlar cezalı hâle gelir.
6. Emlak vergisiyle karıştırmak. İkisi ayrı vergilerdir ve birlikte ödenir.

Altıncı madde de bütçe planlamasını doğrudan etkiler. Kapsama giren bir konutta iki ayrı vergi birlikte ödendiği için yıllık toplam yük, yalnızca değerli konut vergisine bakarak yapılan hesabın belirgin biçimde üzerine çıkar; emlak vergisi taksitlerini de aynı takvime işleyin.

Dördüncü madde özellikle paniğe yol açıyor. Bina vergi değeri 18.500.000 TL olan bir konutta vergi, 18.500.000 TL üzerinden değil eşiği aşan 789.000 TL üzerinden hesaplanır ve binde 3 oranıyla 2.367 TL çıkar.

Sıkça Sorulan Sorular

Miras yoluyla gelen konut muafiyeti bozar mı?

Miras yoluyla intikal eden bir mesken de tapu kayıtlarınıza girdiği andan itibaren sahip olduğunuz konut sayısına eklenir ve tek konut muafiyetinizi ortadan kaldırabilir. Paylı mülkiyette ise değerlendirme pay üzerinden yapılır; hissedar olduğunuz bir taşınmaz, tam mülkiyetle sahip olduğunuz bir konutla aynı biçimde değerlendirilmeyebilir. Mirasın intikal ettiği yıl için durumunuzu yeniden gözden geçirin ve gerekiyorsa beyanname verin; veraset işlemleriyle birlikte bu kontrolü de yapmak, ertesi yıl cezalı tarhiyatla karşılaşmanızı önler.

Eşi ve çocukları üzerine kayıtlı konutlar sayılır mı?

Tek konut muafiyetinde değerlendirme kişi bazında yapılır; eşinizin ya da reşit çocuğunuzun adına kayıtlı taşınmazlar sizin sayınıza eklenmez. Herkes kendi tapu kayıtlarına göre değerlendirilir. Bu yüzden aile içinde birden çok konut bulunması, tek başına muafiyeti ortadan kaldırmaz.

Yurt dışındaki konutum hesaba katılır mı?

Hayır. Vergi yalnızca Türkiye sınırları içindeki taşınmazlar için uygulanır ve tek konut muafiyeti değerlendirilirken de yalnızca Türkiye'deki mesken nitelikli taşınmazlarınıza bakılır. Yurt dışındaki mülkleriniz ne bu verginin konusuna girer ne de muafiyet hesabınızı etkiler.

Kiraya verdiğim konut için de ödenir mi?

Evet, vergi maliklik sıfatına bağlıdır ve konutun kullanım biçimi sonucu değiştirmez. Oturduğunuz konutla kiraya verdiğiniz konut arasında bu vergi bakımından fark yoktur. Kira geliri elde ediyorsanız ayrıca gelir vergisi beyanı yükümlülüğünüz doğar; iki yükümlülüğü birbirinden ayrı takip edin.

Devremülk ve yazlık kapsama girer mi?

Mesken nitelikli olmak kaydıyla yazlıklar da verginin konusuna girer ve tek konut muafiyeti hesabında sayılır. Yani şehirde bir daireniz ve sahilde bir yazlığınız varsa iki konutunuz var kabul edilir; muafiyet yalnızca düşük değerli olana uygulanır. Devremülk hakkının niteliği ise somut duruma göre değerlendirilir.

Vergiyi taksitle ödeyebilir miyim?

Vergi zaten iki eşit taksit hâlinde ödenmek üzere tahakkuk eder; birinci taksit Şubat, ikinci taksit Ağustos ayında yatırılır. Bunun dışında ödeme güçlüğü yaşıyorsanız vergi dairesinden tecil ve taksitlendirme talep edebilirsiniz. Talebiniz kabul edilirse tecil faizi uygulanır ve bu oran gecikme zammının altında kalır.

Konutu yıl içinde satarsam vergiyi kim öder?

Yükümlülük, verginin konusuna giren taşınmaza yıl başında malik olan kişiye aittir ve yıl içinde yapılan satış bu yılın vergisini alıcıya devretmez. Uygulamada taraflar, devir sırasında bu tutarı aralarında paylaştırmayı kararlaştırabilir; ancak bu anlaşma yalnızca aranızda geçerlidir ve idare muhatap olarak yasal mükellefi görür. Tapu işleminden önce ödenmemiş bir borç bulunup bulunmadığını mutlaka kontrol edin.

Aynı binada birden fazla bağımsız bölümüm var, nasıl sayılır?

Her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz sayılır ve tek konut muafiyeti hesabında ayrı ayrı değerlendirilir. Yani aynı apartmanda iki daireniz varsa iki konutunuz var kabul edilirsiniz ve muafiyet yalnızca düşük değerli olana uygulanır. İki daireyi birleştirip tek bağımsız bölüm hâline getirdiyseniz, tapu kaydının da bu birleşmeyi yansıtıyor olması gerekir; fiili birleştirme tek başına yeterli olmaz.

Güncel tutarları nereden doğrularım?

Eşik ve tarife dilimleri her yıl güncellendiği için Gelir İdaresi Başkanlığı rehberlerini takip edin. Emlak Vergisi Kanunu metnine Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden, yıllık tebliğlere Resmî Gazete arşivinden ulaşabilirsiniz.

Yasemin Hanım'ın vergi dairesine gitmesi yine de boşa gitmedi; komşularının söylediğine güvenip beyanname vermeseydi ya da gereksiz yere ödeme yapsaydı iki durumda da kaybedecekti. Siz de önce iki soruyu yanıtlayın: bina vergi değeriniz 17.711.000 TL'yi aşıyor mu ve Türkiye'de başka mesken nitelikli taşınmazınız var mı? İkincisinin cevabı hayırsa değerli konut vergisi sizi ilgilendirmiyor. Yine de muafiyet talebinizi belgeleyip beyan etmeyi ihmal etmeyin; sistem sizi kendiliğinden kapsam dışına almıyor.