Değer Artış Kazancı Hesaplayıcı
Gayrimenkulünüzü satarken ödeyeceğiniz değer artış kazancı vergisini hesaplayın. 5 yıl kuralı, Yİ-ÜFE endekslemesi ve istisna otomatik uygulanır.
Değer Artış Kazancı Bilgileri
5 Tam Yıl
Bu süreden uzun elde tutulan gayrimenkulde vergi yok
150.000 TL
2026 yılı istisna tutarı
%10
Endeksleme için gereken asgari Yİ-ÜFE artışı
Miras/Bağış
İvazsız edinilen gayrimenkulde vergi yok
* Vergi, matrah üzerinden artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre hesaplanır (GVK m.103).
Değer Artış Kazancı Hesaplama
Tapuda gösterilen alış (iktisap) bedeli.
Tapu harcı, emlakçı komisyonu gibi satıcı üzerinde kalan belgeli giderler.
Miras veya bağış (ivazsız) yoluyla edinilen gayrimenkulün satışında değer artış kazancı vergisi doğmaz.
Yİ-ÜFE Endekslemesi — Opsiyonel
Alış bedeli enflasyona göre güncellenerek vergi önemli ölçüde azalabilir. Endeks değerleri TÜİK'in Yİ-ÜFE tablosundan bakılır. Boş bırakılırsa endeksleme yapılmaz.
Endeksleme yalnızca Yİ-ÜFE artışı %10 ve üzerindeyse uygulanır (GVK mük. m.81).
Değer Artış Kazancı Nasıl Hesaplanır?
Gayrimenkulünüzü, edinme tarihinden itibaren 5 tam yıl geçmeden satarsanız elde ettiğiniz kazanç "değer artış kazancı" olarak gelir vergisine tabidir (GVK mük. m.80). Hesaplama şu adımlarla yapılır:
1) Endekslenmiş Alış = Alış Bedeli x (Satış Öncesi Ay Yİ-ÜFE / Alış Öncesi Ay Yİ-ÜFE)
2) Kazanç = Satış Bedeli - Endekslenmiş Alış - Satış Giderleri
3) Matrah = Kazanç - İstisna (150.000 TL, 2026)
4) Vergi = Matraha artan oranlı tarife uygulanır (GVK m.103)
Örnek Hesaplama
Ocak 2023'te 2.000.000 TL'ye alınan bir daire, Haziran 2026'da 5.000.000 TL'ye satılsın. Yİ-ÜFE endeksleriyle alış bedelinin 3.400.000 TL'ye endekslendiğini ve 100.000 TL satış gideri olduğunu varsayalım:
- Kazanç: 5.000.000 - 3.400.000 - 100.000 = 1.500.000 TL
- Matrah: 1.500.000 - 150.000 (istisna) = 1.350.000 TL
- Vergi: Matraha artan oranlı gelir vergisi tarifesi uygulanır.
Sıkça Sorulan Sorular
5 tam yıl nasıl hesaplanır?
Süre, tapuya tescil (edinme) tarihinden itibaren gün bazında hesaplanır. Örneğin 10 Mart 2021'de alınan bir gayrimenkul 10 Mart 2026 ve sonrasında satılırsa vergi doğmaz.
Endeksleme her zaman yapılabilir mi?
Hayır. Alış ve satış arasındaki Yİ-ÜFE artışı %10 ve üzerindeyse endeksleme yapılabilir; altındaysa alış bedeli olduğu gibi dikkate alınır.
Beyanname ne zaman verilir?
Değer artış kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir.
Yasal Dayanak
Gelir Vergisi Kanunu - Mükerrer Madde 80 ve 81
- Mükerrer Madde 80: İvazsız (miras/bağış) edinilenler hariç, gayrimenkullerin edinme tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır; yıllık istisna tutarı uygulanır.
- Mükerrer Madde 81: Safi kazanç; elden çıkarma bedelinden, endekslenmiş maliyet bedeli ile satıcı üzerinde kalan giderler indirilerek bulunur. Endeksleme, Yİ-ÜFE artışının %10 ve üzerinde olması şartına bağlıdır.
Bu hesaplayıcı bilgi amaçlıdır. Kesin hesaplama ve beyanname işlemleri için mali müşavirinize danışınız.
Değer artışı kazancı vergisi, satın alınan bir gayrimenkulün 5 tam yıl dolmadan satılması hâlinde doğar (GVK mük. m.80). Kazanç; satış bedelinden, Yİ-ÜFE ile endekslenmiş alış bedeli ve satış giderleri düşülerek bulunur. 2026 satışları için 150.000 TL istisna uygulanır ve kalan matrah artan oranlı gelir vergisi tarifesiyle vergilendirilir. 5 tam yıl geçtikten sonra yapılan satışlar tamamen vergisizdir.